https://s0.ifengimg.com/2018/02/01/fangchan_d0c0fd07.png
拆迁圆满结束,“旧改”时代来临 - 凤凰网房产赤峰
过去十年,“拆迁”是我国房地产的主流词汇。伴随着城镇化不断推进,房地产快速发展,过去10年全国房价迎 -来自凤凰新闻客户端
https://chifeng.ihouse.ifeng.com/news/2021_04_08-54035170_0.shtml

拆迁圆满结束,“旧改”时代来临

楼市新观
2021-04-08 09:29

过去十年,“拆迁”是我国房地产的主流词汇。伴随着城镇化不断推进,房地产快速发展,过去10年全国房价迎来普涨。这使得很多被拆迁户的身价倍增,尤其是在一二线城市老城区坐拥大面积土地的拆迁户,2015年后,不仅能分得多套房价总额很高的房产,还能获得大笔现金赔偿。在深圳、广州、北京等城市,被拆迁者“一夜资产过亿”都是稀松平常的事。

让人气愤的是,伴随着拆迁这种“不公平造富”行为的走红,市场上更催生了一种专门投资“老破小”博拆迁的投资炒房行径。这类人低价买进老城区的核心地段老破小,不住也不出租,就纯粹空置坐等拆迁,以期获得巨额拆迁补偿款,然后再去购买新房,最终达到“钱房双收”的目的。经济学家朱海斌曾经怒斥这种行为,是扰乱市场,大量囤积二手房不仅扰乱了市场的正常交易,也一定程度造成了房源稀缺,变相拉高了房价,更提高了普通刚需的购房难度。

棚改拆迁是实打实的民生产业,本意是为了改善破屋烂院居民的居住条件。从住建部公布的数据可以看出,拆迁政策自2008年正式大规模实施以来,全国累计已经开工3300多万套棚改房,累计帮助至少8000万居民“出棚进楼”。

伴随着棚改政策的不断深化,以“大拆大建”为主的棚改拆迁的弊端却日益凸显:一方面,民生工程逐渐演化成了地方为了获取低息长期贷款的工具,更有甚者“借棚改之名盲目发债”。简单来说就是,棚改拆迁已经越走越偏离正轨,其民生意义已经越来越低于地方为发展经济而使用的“资本运作”的意义;

另一方面,棚改2.0升级版“货币化安置”政策直接导致成本提高了30%,随着摊子越铺越大,拆迁的后遗症也越来越明显。比如拆不动、借款无法偿还等;

最值得强调的是,拆迁对房价的拉动作用超乎想象,尤其是三四线城市,拆迁更扮演了助推房价上涨的重要角色。为什么这么说?2016年-2020年全国棚改开工总量3300万套,其中三四线城市2200万套,占比高达3/4。而且经历5年大规模的棚改拆迁后,全国160多个三四线城市房价平均涨幅超过55%,8成以上的城市住房存销比由超过30个月,降到了12个月合理区间。直白点说,拆迁在三四线城市既扮演了拉动房价上涨的主要动力角色,又充当了帮助开发商实现快速去库存的重要工具。

截止到今天,棚改拆迁政策在我国已经实行了12年之久,但今天我们不得不说,不管我们是否完全接纳了“拆迁式”改造,我们可能都要和拆迁彻底告别了——三个信号显示,属于拆迁的时代已经圆满结束:第一、今年初的国家重要议题,罕见只提了“旧改”,却只字未提“棚改”,业内专家分析认为,棚改已经不是主流的旧改模式,未来两年很可能完全被旧改取代;第二、住建部专家过去两年多次公开强调,未来旧改不再走“大拆大建”模式,我们理解的是“拆迁式”旧改阶段性任务已经完成,而且经济性越来越差,叠加这种模式不利于房价稳定,所以国家早就有意叫停拆迁了;第三、2018-2020三年棚改任务,已经超前完成,棚改拆迁确实到了“结束”的时候了。

当然,我们所说的拆迁圆满结束,并不意味着全国各地“一刀切”全部叫停,而是指过去四五年那种每年超过500万套开工量的大规模拆迁时代的结束。换言之,未来各地依然会按照需求进行棚改拆迁,只是规模会大幅减小,而且审批条件也会更苛刻,因为2018年国开行就已经收回了地方的棚改审批权限,现在各地的棚改规模由国家统一制定。

今年起,20年的老房子全部按新规办

拆迁圆满结束,并不意味着老城区改造工作就此终止,因为有另一种全新的改造模式来接棒“棚改”,那就是“旧改”。事实上,旧改已经在2020年提前完成了一轮试点,住建部公开的数据显示,2020年全国完成了4.1万个老旧小区老房子的旧改工作,比原计划的3.9万个超额完成。

“旧改”主要包含哪些内容?“旧改较“棚改”又有哪些积极意义呢?首先,旧改主要包括三项内容:基础类主要是水电气网路等基础设施的改造,小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等;完善类包括按需求加装电梯(4层以上)、提高绿化率、增设照明设施、搭建停车场、新增文化休闲设施等;提升类主旨是为了丰富社区服务供给、提升居民生活品质,所以主要是养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等社区综合服务。

学者何启生评价旧改是利国利民的伟大工程,既不浪费国家资源,又提高了老小区居民的幸福感,是最好的资源整合。对此我们完全赞同,此外旧改和棚改最大的区别就是,前者增加了供给,抑制了需求,有助于房地产市场的整体稳定。而棚改恰恰相反,大拆大建式改造,本身就消灭了供给,而且还一定程度大大增加了购房需求,所以不利于市场稳定。

我们从住建部发布的旧改新规获悉,“旧改”工作从今年起正式实施,重点改造对象是2000年底前建成的17万个老旧小区。换言之,从今年起,20年的老房子全部都要按旧改新规办,即实行基础类、完善类、提升类三大内容的全方位改造。

值得一提的是,未来5年旧改工作也整体分为两个阶段:第一阶段,到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架,政策体系和工作机制;第二阶段,2025年之前,结合各地实际,力争完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区老房子的改造任务。

今年起,20年的老房子不再推倒拆迁重建,而是全部按照旧改新规进行全方位改造,这种背景下,不得不说,2类人或遭殃:

第一类是专业“博拆迁”的炒房投资客。拆迁圆满结束,意味着他们的拆迁暴富梦可能彻底终结。尤其是三四线的这类炒房投资客,不仅会面临老破小“砸手里”的尴尬局面,还可能承担棚改拆迁结束房价面临下降的结果。不管是哪种结局,都可能遭殃;

第二类是等拆迁的老旧小区居民。和炒房客一样,他们的拆迁换房梦也幻灭了。未来随着旧改工作的推进,可能2-3年内,都很难卖房换房,遭殃在所难免;

任何一种新生事物的诞生,都充斥着危与机,旧改工程更是如此,2类人遭殃的同时,我们也要看到,有3类人将从中受益:

第一类是参与旧改的企业和员工。未来5年的旧改,总规模是全国17万个小区,其投资价值不可小觑。国家智囊仇保兴计算,旧改撬动的投资总额不低于4万亿,涵盖数十个行业。其中最垂直的行业有电梯、防水、保温、管道、建材、家居、家具等,除此之外,家政保洁、家电、餐饮、涉老等行业也会连带受益。旧改时代,但凡是能够参与其中的企业和员工都会直接受益;

第二类是老旧小区居民,尤其是底子好的小区,受惠最多。三项内容的旧改工程完毕后,老旧小区将发生脱胎换骨的变化,环境大幅提升,配套也会相应丰富,这意味着老旧小区的居住舒适度也会大幅提高,对应的其市场价值也会跟着利好。尤其是老旧小区加装电梯后,不管是低楼层还是高楼层,市场价值都会“稳中有涨”,这是基于对2020年上百个真实案例调查分析后得出的结论;

第三类是普通的刚需购房者,实现买房安居梦的几率大大提升。过去很多普通刚需更趋于购买新城区的高品质住宅,但是难点是这些房产价格过高,对老城区的“老破小”不感冒,所以很多人迟迟未买房。但是旧改工程后,老城区也会焕然一新,环境、品质双提升,叠加老城区本来就坐拥区位、配套、交通等多方面的优势,势必会分流一部分普通刚需的购房需求。换言之,旧改之后,普通刚需的买房几率会大大提升,毕竟老城区的住宅有一定的价格优势,普通刚需也更容易承受。所以,旧改在某种意义上,也会让普通刚需购房者受益。

点击查看完整内容
标签: 房价 房地产 房产 【责编】 宋家龙(PO310)
免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网房产无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性,本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,请读者自行核实相关内容。
上一篇: 下一篇:
百科推荐
楼盘推荐 更多
推荐阅读
报告:“五一”期间全国楼市热度同比增加0.6%
中国新闻网
11:36
商业地产
金地集团前4月签约额破千亿 布局产业地产成新盈利突破点
长江商报
11:25
商业地产
4月苏州新房成交110.7万平米 环比跌了3.47%
楼上楼
11:01
市场
楼市调控现收紧信号?近期多地上调房贷利率
中国证券报
10:57
市场
盐津铺子大单品战略助净利涨89% 打磨拳头产品研发费增逾九成
长江商报
10:46
商业地产

金科天玺


查看详情