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年末，楼市需求持续萎缩！房租创5年新低，105个城市房价下跌

从历史经验来看，每到下半年，尤其是年末，房地产市场的表现都不太好。

以近三年为例，规律还是很明显的。

在2018年，河南平顶山、福建漳州、江西上饶等三四线城市，哪怕是合肥、杭州、厦门等一二线城市，特价房、打折房层出不穷，降价力度动辄就是30%以上，连前期的老业主们都忍不住了。

在2019年，某龙头房企在全国范围内展开“抢行动”，掀起促销的大幕，随后，融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要过紧日子，土地流拍率迅速走高，为了抢回款，工抵房、特价房非常普遍。

在今年，刚刚过去的两个月里，因为三道红线新规的影响，房企们的日子更不好过，尤其是那些一二线远郊地区拿地的企业，还有三四线新城区的楼盘，为了“活下去”，降价、首付分期、特价等措施层出不穷。

没办法，历史规律摆在这，也难怪有句俗话说：10-12月份适合买房，3-5月份适合卖房。

因为年底开发商要冲刺业绩，银行的资金面也变得越来越紧张，房贷都可能批不下来，回款遇阻，房企融资渠道越来越窄，各种任务考核的压力下，降价是不得已的选择，对观望一整年的刚需来说，不失为一个入手的机会。

而上半年不一样，尤其是3-5月份的小阳春，银行房贷额度充裕，压抑了整个春节的购房需求开始爆发，开发商和二手房东的心态也会变得浮躁，甚至玩起涨价、提价、捂盘的操作，此时买房很容易最高，反而适合在房价高点卖出房子。

现在，又到了年末时分，与8-10月份的氛围相似，楼市需求继续萎缩，根据最新的数据统计，有105个城市房价在下跌。

易居房地产研究院中国房地产测评中心近日发布的《2020年11月中国城市住房价格288指数》报告显示，其监测的全国288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”为1560.9点，较上月上升1.3点，环比上涨0.08%，同比涨幅为1.16%，该指数已经连续8个月保持上涨态势。

注意，虽然监测指数在上涨，但房价下跌的城市是在增多的。

报告显示，11月份中国房地产测评中心监控的288个主要城市中，有108个城市一手房价格指数环比下跌，下跌城市数量比上月增加8个城市。其中，内江（-3.96%）、黑河（-3.95%）、忻州（-3.27%）三个城市位居跌幅榜前三位。此外，有42个城市一手房价格指数与上月持平。

就重点城市而言，天津、沈阳、济南、南昌、长春、太原、青岛、郑州、无锡环比有所下跌，长沙环比同上月持平。北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、成都、武汉、南京、西安、大连、苏州、厦门、福州、昆明环比有所上涨。

这并不矛盾，从上涨和下跌城市分布，我们很容易可以看出，诸多北方城市比如天津、青岛、郑州延续下跌趋势，而长三角、珠三角、京沪广深等热门地带房价持续走高，市场分化的特征非常明显。

也就是说，年末这个时间段，那些房价已经走弱的城市没有任何反弹机会，相反，会有更多前期非理性涨幅过高的二线省会城市、三四线城市、地市、县城加入到下跌行列当中，并形成“自我强化”的机制，强的城市越强，弱的城市越弱。

文章开头说了，年末楼市的表现一般不太好，事实上，除了新房和二手房市场的议价空间变大以外，作为刚需的“晴雨表”，租房市场更加冷清。

据中国证券报12月11日报道，贝壳研究院数据显示，监测的18个城市租赁成交量于8月达到峰值后，9月开始转淡。9月至11月的成交量连续下降，平均环比降幅达13.7%，高于去年同期10.6%的环比降幅，11月的租金更是创近5年同期新低。

各等级城市租金普遍下降，11月一线城市租金环比跌幅最大。诸葛找房数据显示，11月一线城市平均租金环比下跌1.2%，同比下跌2.9%。北京、上海两地租金均下降，分别环比下跌1.98%和1.57%；二线城市平均租金环比下跌0.58%，同比下跌3.1%。

记者在租房市场调研时发现，当前租房市场正处于淡季，加上今年受疫情影响和长租房平台频频“爆雷”，租房市场出现了房东降价找不到租客、中介公司“砍量提价”的现象。

机构监测的18个城市中，11月超四成城市租房市场的成交量环比降幅超10%，包括西安、天津、大连、青岛、济南、廊坊、烟台等。

这并不是巧合，房租、成交量下跌的城市，跟房价下跌的城市高度重合，大部分以北方二三线城市为主。

原因很简单：房随钱走，钱随人走。

房价、房租的变动，跟市场资金面有极大关系，如果大量资金入市，卖方市场形成，买主争购，卖方掌握买卖主动权，终端价格自然水涨船高。

而涌入市场中的钱有多少，取决于人口的流向。

参考最近几年“年轻人口”的流动方向，恰恰是年轻人越多的地方，楼市表现越优异。

2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。

珠三角也是如此，2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万，GDP总值达到了75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。

像东北、中西部的地市和县城，一旦步入深度老龄化，年迈的老人无人照看，子女又去了大城市打拼，一年不见得回来几次，遍地的高楼，四处扩张的新城区，都面临着“无人接盘”的窘境。

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